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时代邻里资产负债率连续三年超95% 人工成本攀升占销售成本总

2019-11-12 19:57:49| 发布者: 匿名| 热度: 2247

摘要: 与此同时,时代邻里的资产负债率高于同行,2016年至2019年上半年,分别为98.1%、95%、97.1%和93.7%。此外,公司面临较大的人工成本压力。招股书数据显示,2016-2018年以销售成本

资料来源:长江商报

房地产公司拆分房产并上市是一种趋势。日前,泰晤士报中国控股旗下的地产公司泰晤士报邻里控股有限公司披露了其上市申请信息,并计划在香港交易所上市。

依托中国在母公司时代实现的规模扩张,邻里关系近年来发展迅速。收入方面,收入从2016年的3.73亿元增长至2018年的6.96亿元,年复合增长率为36.6%,公司收入增长48.1%,至2019年上半年的4.56亿元。

然而,近年来,在中国大规模增持的时代,高溢价地占用土地导致债务大幅增加。截至今年的《中国新闻》,泰晤士报中国控股公司的生息债务为501.21亿元,比2018年底增长23.52%,其中短期债务为100.3亿元,比2018年底增长37.17%。今年前八个月,公司实现销售额431.4亿元,仅占年度目标的57.52%。

同时,时代邻国的资产负债率高于同行,2016年至2019年上半年分别为98.1%、95%、97.1%和93.7%。此外,公司面临更大的劳动力成本压力。根据招股说明书数据,2016年至2018年,劳动力成本分别占总销售成本的59.1%、56.1%和56.7%。

针对公司的财务状况和上市计划,长江商报的记者向时代邻里发出了一封采访信,直到出版时才收到回复。

为列表划分属性

9月9日,时代中国宣布,它提议分拆其子公司时代邻里(Time Neighborhood),并在证券交易所主板上独立上市。在拟议的分拆和上市完成后,泰晤士报中国将不再保留泰晤士报街坊已发行股本的任何权益,泰晤士报街坊将不再是泰晤士报中国的子公司。

据报道,时代邻里主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务等专业服务。公司成立于1998年,2016年收购万宁地产,2019年收购东康地产。

根据2019年《中学地产百强报告》,广州时代地产在中国地产百强中排名第13位,紧随凯撒美丽和新城宜人的服务之后。

泰晤士报中国的声明没有透露其邻国的规模。然而,根据《泰晤士报中国业绩报告》,2019年上半年,泰晤士报中国为210个项目阶段提供物业管理服务,营业收入3.33亿元,同比增长74.7%。时代中国表示,拟议的拆分将鼓励保留集团和拆分集团更加关注各自业务的发展、战略规划和更好的资源配置。

近年来,时代邻里关系发展迅速,收入从2016年的3.73亿元增长到2018年的6.96亿元,年均复合增长率为36.6%。2019年上半年,公司收入增长48.1%,达到4.56亿元。2016年至2018年,时间邻域净利率从1000万元上升至2018年的6420万元,年复合增长率为78.8%。2019年上半年,公司净利润达到4180万元,同比增长50.7%。

金融评论员严跃进(Yan跃进)对《长江商报》记者表示,分拆上市是一个大趋势,这与过去两年香港交易所相对便利的上市机会有关。通过上市,还可以形成一个更好的房地产开发模式,也有助于此类企业在未来通过上市加快规模扩张。

超过30%的收入来自母公司。

在本报告所述期间,《泰晤士报》的邻里指标处于行业中间。然而,从长期来看,2018年公司社区增值服务的比例将略有下降,未来的想象将聚焦于母公司时代中国实现的规模扩张。

近年来,房地产公司分拆上市已成为一种热潮。《泰晤士报》的邻居也依附于他们的母公司。泰晤士街区最大的客户是泰晤士中国集团,该集团为非业主提供物业管理服务、增值服务和社区增值服务。

数据显示,2016年、2017年、2018年和截至2019年6月30日的6个月中,为时代中国集团提供服务的收入分别为1.2亿元、1.21亿元、2.16亿元和1.22亿元,分别占公司总收入的32.3%、23.4%、31.1%和26.8%。

2016年、2017年、2018年和截至2019年6月30日的6个月,为公司前5名客户提供服务的收入分别为1.26亿元、1.37亿元、2.38亿元和1.33亿元,分别占公司总收入的34.0%、26.4%、34.2%和29.4%。其中,同期物业管理服务项目收入分别为2.22亿元、3.31亿元、4.04亿元和2.96亿元,分别占公司总收入的59.5%、63.7%、58.1%和64.9%。

公司的管理领域继续扩大。2016年至2019年上半年,公司管理的物业总建筑面积分别为1310万平方米、1600万平方米、1880万平方米和4270万平方米(含市政环卫服务)。

2019年上半年,公司赢得15项物业管理合同,包括学校、住宅楼、政府办公楼、商业项目和其他物业管理项目。管理领域的增长仍然有限。对公司贡献最大的物业管理服务业务一度推高了劳动力成本。公司劳动力成本从2016年的1.69亿元增加到2019年上半年的2.26亿元,占比59.1%至67.7%,利润率进一步下降。

时代邻里正试图减少对母公司的依赖,拓展新业务。在本报告所述期间,邻里扩展项目的增长率迅速增加,从2016年的18.8%增至2018年的26.8%。截至2019年6月30日,公司管理外部扩建物业管理项目151个,比2018年12月31日增加235.6%。

到2019年上半年,第三方房地产开发商管理的面积将达到19400平方米。收入将从2016年的4200万元增加到2018年的1.08亿元和今年上半年的1.04亿元。2019年上半年,公司赢得了15项物业管理合同,包括学校、住宅楼、政府办公楼、商业项目和其他物业管理项目。管理领域的增长仍然有限。

金融评论员严跃进认为,扩大规模等措施将有助于实现规模效应。此外,一些管理中的物业项目实际上充分体现了它们对非住宅物业项目更好的经营优势。

资产负债率连续三年超过95%

最近,一个关于出售房屋的全体员工的消息将中国推到了舆论漩涡的中心。时代中国表示,它不知道网络新闻的截图。像其他开发商一样,卖房子是真的,全国市场一直在这么做。这是正常的营销推广方法。裁员信息不真实,内部未发布相关文件。

尽管《泰晤士报》中国版否认裁员,但事实是它正面临业绩压力。在2018年的业绩会议上,时代中国将2019年的销售目标定为750亿元。数据显示,2019年上半年,该公司合同销售额达到312.3亿元,同比增长20%,仅达到年度销售目标的41.6%,较去年同期的46%下降5.4%。

为了快速进入1000亿人的行列,今年上半年中国积极征地,新增土地储备和收购量已超过去年。然而,早在几年前,全国布局的战略规划就失去了平衡,90%以上的项目仍然集中在广东省。

在“完全售房”的时代,中国已经大幅度扩张,高溢价导致债务大幅增加。截至今年的《中国新闻》,泰晤士报中国控股公司的生息债务为501.21亿元,比2018年底增长23.52%,其中短期债务为100.3亿元,比2018年底增长37.17%。今年前八个月,公司实现销售额431.4亿元,仅占年度目标的57.52%。根据范德的数据,自2014年以来,中国的经营现金流一直为负,今年上半年达到-27.75亿英镑。

与此同时,该社区的资产负债率也高于同行,2016年至2019年上半年分别为98.1%、95%、97.1%和93.7%。统计数据显示,截至2018年底,十大上市房地产公司中没有一家的资产负债率高于80%,澳元健康资产负债率达到最高75%。2019年上半年,上市前十大房地产公司的资产负债率一般保持在80%以内。

金融评论员严跃进(Yan跃进)对《长江商报》记者表示,理论上,物业或服务公司的资产负债数据不会太高,因为它不涉及大规模的项目收购和运营。类似于高负债情况,或与其收购相关项目、各类外部融资等相关。

在现金流方面,时代邻里集团2016年经营活动净现金流为483.3万元,2017年为2330.7万元,2018年为11.15亿元。然而,该公司投资活动的净现金流也达到15.43亿元。

截至2019年上半年末,公司投资活动净现金流量达到1.09亿元,但经营活动净现金流量为8.47亿元,加上公司融资活动净现金流量为1.39亿元。2019年上半年末,该社区的现金和现金等价物大幅下降至3.04亿元。

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